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Affari Italiani.it. Il primo quotidiano digitale, dal 1996Surroga mutuo: come funziona la rinegoziazione del mutuo
La surroga del mutuo è il processo mediante il quale un mutuo attualmente in corso viene sostituito con uno nuovo, di solito con condizioni più vantaggiose per il mutuatario. Ciò può essere fatto per ottenere un tasso d'interesse più basso, per allungare la durata del prestito, riducendo l'onere delle rate mensili, e soprattutto per cambiare la banca prestataria. La surroga può essere effettuata solo se il mutuatario soddisfa determinati requisiti e se il nuovo mutuo soddisfa i requisiti della banca.
Si tratta di un'operazione piuttosto semplice e che non comporta particolari costi né complicazioni. Bastano pochi passaggi, in linea teorica, per vederla approvata, e può essere effettuata per vari tipi di mutuo, da quello relativo alla prima casa a quello per la seconda, ma anche per passare al mutuo a tasso fisso quando il proprio mutuo variabile non risulta più soddisfacente e così via. Esistono però degli aspetti fondamentali che bisogna tenere presenti prima di poter effettuare la propria richiesta.
Indice degli argomenti:
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Le principali caratteristiche della surroga
Come può far intendere il nome, la surroga di un mutuo permette di “sostituire” il mutuo con la vecchia banca con uno aperto con un nuovo istituto (attenzione però a non confonderla con la sostituzione vera e propria, un procedimento differente). Si tratta quindi di un mutuo a scopo, concesso per un importo che è esattamente pari al debito residuo del vecchio mutuo, ma che può essere dilatato nei tempi e può avere un tasso ben più conveniente.
Le sue principali caratteristiche sono:
− spese a carico della nuova banca;
− importo pari o inferiore al debito residuo del precedente mutuo;
− possibile modifica di durata e tasso;
− impossibilità di modificare l'importo residuo;
− necessità di far rimanere invariabili sia gli intestatari che gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il precedente contratto;
− possibilità di richiederla anche per i mutui aziendali a società con numero di dipendenti inferiore a dieci e fatturato non superiore ai 2 milioni di euro annui.
Surrogare il mutuo: quali sono i vantaggi
A grandi linee, il significato della surroga del mutuo è dunque sostituire il proprio mutuo con uno più vantaggioso, cambiando l'istituto di credito che ha erogato il prestito.
Si tratta di un procedimento che funziona in questo modo:
− il mutuatario che desidera surrogare il proprio mutuo deve contattare una nuova banca o un intermediario finanziario per richiedere un nuovo prestito;
− la nuova banca o intermediario deve verificare la fattibilità della surroga, valutando i requisiti del mutuatario e la situazione del mutuo in corso;
− se la surroga è possibile, la nuova banca o intermediario procede con la richiesta di surroga presso la banca che ha erogato il mutuo originario;
− la banca originaria valuta la richiesta di surroga e, salvo rari casi, è costretta ad accettare, procedendo con la sostituzione del mutuo in essere con quello nuovo, mediante un atto di estinzione e uno di accensione, a cui il mutuatario deve partecipare;
− una volta che la surroga è stata completata, il mutuatario inizia a pagare le rate del nuovo mutuo alla nuova banca o intermediario.
Si tratta dunque di un procedimento davvero basilare, in cui il mutuatario, nella pratica, non deve far altro che fare richiesta e aspettare l'esito. E il tutto senza spendere praticamente nulla, grazie al Decreto Bersani (legge n. 40 del 2007) in materia di tassi e costi, i quali sono quasi del tutto azzerati. L'unica somma obbligatoria da dover versare è la tassa sull'ipoteca, il cui valore è di 35 euro. Non ci sono invece spese notarili ad appesantire il conto.
Oltre al costo pressoché nullo, la surroga presenta degli evidenti vantaggi, che possono tuttavia cambiare a seconda della situazione individuale e della soluzione alternativa trovata.
In particolare, tra i vantaggi della surroga possono esserci:
− tassi d'interesse più bassi;
− durata del prestito più lunga;
− possibile rinegoziazione delle condizioni;
− possibilità di ottenere un mutuo più adatto alle proprie esigenze;
− possibili agevolazioni.
Sembra evidente, infatti, che la surroga sarà richiesta da un mutuatario solo quando avrà a disposizione una proposta di mutuo più vantaggiosa da parte di un nuovo istituto di credito. Un tasso d'interesse più basso può significare infatti un significativo risparmio sui pagamenti mensili e sulla lunga distanza. Chiedere una surroga può poi portare ad estendere la durata del prestito, riducendo i pagamenti mensili, seppur al costo di un periodo di ammortamento più lungo (una soluzione utile se si è ancora giovani).
Spesso, poi, la richiesta di surroga può portare anche a una rinegoziazione del mutuo già attivato con il proprio istituto di credito. Per non perdere un mutuatario, il prestatore potrebbe anche offrire una nuova proposta a tassi più bassi o un ulteriore prolungamento del finanziamento negli anni.
Insomma, che sia per una nuova offerta di un nuovo istituto, o per un cambio delle condizioni del mutuo già precedentemente attivato, è quasi certo che chiedere una surroga del proprio mutuo possa portare a un miglioramento delle proprie condizioni, non fosse altro che per l'opportunità di ottenere anche agevolazioni fiscali se si rientra in determinate categorie.
Messa in questi termini, la situazione sembra idilliaca per ogni tipo di mutuatario. Ma la surroga del mutuo conviene davvero a tutti? La risposta è 'no'. Come sempre bisogna infatti valutare la fattibilità e i vantaggi rispetto alla situazione attuale. Ad esempio, non conviene quando l'estinzione del finanziamento è ormai vicina. Se mancano pochi anni, essendo il capitale restante minimo, è preferibile rimanere con le proprie condizioni.
Al contrario può convenire quando si è ancora all'inizio del proprio percorso di ripianamento del debito. La tipologia di ammortamento più comune, quella alla francese, prevede infatti che la rata mensile sia varia nella sua composizione e che la quota di capitale cresca con il passare del tempo, con una contemporanea discesa della quota di interessi. Ciò vuol dire che quando si è all'inizio del mutuo si pagano ancora interessi molto alti, mentre sul finire sono molto bassi. In tal senso, una surroga negli ultimi anni, anche con un tasso più basso, non finirebbe per modificare le condizioni, mentre all'inizio potrebbe garantire un effettivo risparmio.
Surroga e costi nascosti: esiste questo pericolo
Come abbiamo già visto, grazie al Decreto Bersani la surroga ha un costo irrisorio per il richiedente. Questo può significare, d'altro canto, un rischio maggiore per le banche. Per mettersi al riparo dal possibile passivo derivante da un'eventuale “surroga della surroga”, gli istituti propongono al cliente entrante, a fronte di spese praticamente pari a zero, la stipulazione di polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell'operazione. Non si può parlare dunque di veri e propri costi nascosti, quanto di un modo per cercare di rendere più equo un contratto che potrebbe, altrimenti, essere fin troppo svantaggioso per il nuovo istituto di credito. E, ovviamente, un’operazione svantaggiosa non verrebbe mai accettata, a discapito non tanto dell’istituto in sé, quanto del mutuatario desideroso di cambiare le condizioni del proprio mutuo.
Come richiedere la surroga
La richiesta di surroga del mutuo è molto semplice. Basta seguire determinati passaggi. Innanzitutto bisogna individuare una proposta di mutuo più vantaggiosa con un altro istituto di credito o intermediario finanziario. Una volta individuata, è necessario prendere contatto con questo istituto per richiedere un nuovo prestito.
Recuperata la documentazione necessaria, basta compilare la domanda di surroga e fornire alla nuova banca tutte le informazioni richieste. Dopo aver sottoscritto la documentazione necessaria, si può procedere con l'invio della stessa al nuovo istituto, che avrà il compito di allacciare i contatti con la vecchia banca. Il richiedente non è tenuto obbligatoriamente a informare il precedente prestatario della volontà di effettuare la surroga, ma è possibile farlo a puro scopo informativo.
In altre parole, la richiesta di surroga avviene in maniera quasi automatica. Dopo aver individuato il mutuo a tasso più conveniente, basterà effettuare la richiesta per poi lasciare che sia il nuovo istituto di credito a prendere in carico la responsabilità del trasferimento. Spesso e volentieri è lo stesso precedente istituto, tra l'altro, a dover inviare la documentazione necessaria per poter permettere l'accensione del nuovo mutuo.
Parlando di documentazione, può essere utile chiarire quali siano i documenti di cui bisogna essere in possesso per effettuare la richiesta. Per quanto riguarda i rapporti con il nuovo istituto, può bastare una lettera raccomandata. Il resto dei documenti sono disponibili solitamente in formato fac simile e già predisposti direttamente sul sito internet degli istituti. A questi documenti vanno allegati i documenti anagrafici (documento d'identità e copia del codice fiscale degli intestatari del mutuo, oltre che del potenziale garante), i documenti reddituali (copia del Cud o copia del modello 730 o dell'Unico, talvolta anche l'estratto conto), documenti relativi al vecchio mutuo (copia del compromesso, dell'atto di acquisto, della nota dell'iscrizione dell'ipoteca, del certificato di abitabilità e planimetria dell'immobile).
Confronta e simula i mutui online delle varie banche
Per poter procedere con la richiesta di surroga, è ovviamente necessario informarsi sui mutui disponibili sul mercato finanziario. Per poterlo fare, non è più necessario recarsi personalmente presso le varie banche per chiedere consulenza e farsi illustrare i singoli piani, ma basta effettuare delle ricerche online con uno dei tanti siti aggregatori esistenti.
Mutuionline.it, Segugio.it, Facile.it e Mutui.it e l'aggregatore de Il Sole 24 Ore sono solo alcuni dei siti che permettono di usufruire di questo servizio e di mettere a confronto rapidamente, in poche pagine sul web, la gran parte delle offerte del momento, mettendo in evidenza i costi e la possibile clientela di riferimento.
Quali mutui si possono surrogare
La surroga del mutuo può essere richiesta per qualsiasi tipo di mutuo, a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni. In generale, possono essere surrogati i mutui ipotecari, i mutui finalizzati, i mutui a tasso fisso o variabile e i mutui a tasso agevolato.
Andando più nel particolare, sono possibili surroghe per i mutui di tipo bancario e fondiario, chirografico e agrario, o anche di liquidità. Rientrano tra i possibili mutui surrogabili anche il mutuo prima casa o seconda casa, quello per immobili a uso commerciale e quello accollato.
I casi in cui non è invece possibile una surroga sono i mutui non ipotecari e quelli in sofferenza. La nuova banca o il nuovo intermediario sono tenuti a verificare la fattibilità della sostituzione del mutuo, tenendo conto della situazione finanziaria del richiedente e della situazione del mutuo originario, e in determinate situazioni è possibile che la richiesta venga respinta.
Quando si può fare la surroga del mutuo
Come abbiamo appena visto, si possono surrogare praticamente tutti i tipi di mutuo e la richiesta può essere fatta in qualsiasi momento, a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni. In particolare, il mutuo surroga e la quietanza di pagamento devono avere una data certa, la destinazione della somma mutuata deve essere chiaramente riportata nel contratto di mutuo e il debitore deve dichiarare la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Solo alla presenza di queste condizioni è possibile stipulare una surroga, senza che l'istituto di credito di partenza possa decidere di opporvisi.
Se dunque la vecchia banca non può porre un veto al trasferimento del debitore e al cambiamento di mutuo, esistono alcuni casi in cui la nuova banca può respingere la richiesta. Per questo motivo vale sempre la pena valutare tutti gli elementi della propria situazione prima di effettuare una richiesta impossibile da accettare.
In particolare, il mutuatario deve tenere conto di questi fattori:
− l'ammontare del finanziamento non deve essere inferiore a 50mila euro (con una somma molto bassa gli interessi sarebbero minori e la banca potrebbe valutare l'operazione non abbastanza conveniente);
− la situazione reddituale del mutuatario non deve essere modificata in maniera peggiorativa (il richiedente non deve, ad esempio, aver cambiato lavoro e aver accettato uno stipendio più basso o non deve aver contratto ulteriori finanziamenti);
− il mutuatario deve aver saldato tutte le precedenti rate del mutuo, in quanto il nuovo istituto difficilmente accetterà un pagatore insolvente;
− l'immobile non deve essersi deprezzato, al punto da non rappresentare più una garanzia adeguata;
− la scadenza non deve essere breve, per via delle ragioni che abbiamo già considerato.
Quanto si risparmia con la rinegoziazione del mutuo
Come è facilmente comprensibile, non è possibile stabilire a priori quanto si risparmierà con la rinegoziazione del proprio mutuo. Il risparmio dipende infatti da diversi fattori, tra cui il tasso d'interesse del vecchio mutuo e quello del nuovo, la durata dell'uno e dell'altro e così via.
In generale, quanto più basso è il tasso d'interesse del nuovo mutuo rispetto a quello del vecchio, maggiore sarà il risparmio ottenibile con la surroga. Per fare un esempio, se il tasso d'interesse del nuovo mutuo è del 2% inferiore a quello del vecchio, il risparmio potrebbe diventare davvero significativo.
Ma oltre al tasso, è importante sottolineare quanto anche la durata possa influire sul risparmio finale. Se la durata del nuovo mutuo è inferiore a quella del vecchio, ad esempio, si risparmierà molto, in quanto si pagheranno meno interessi.
Per poter calcolare il risparmio esatto con la surroga mutuo, una volta individuata una nuova offerta apparentemente vantaggiosa, è possibile utilizzare un simulatore che consente di confrontare le condizioni del vecchio mutuo con quelle del nuovo e di calcolare il risparmio effettivo. Ad ogni modo, è buona consuetudine fare una valutazione dettagliata dei costi dei vantaggi prima di effettuare la richiesta, chiedendo magari consiglio o consulenza a una persona esperta e di propria fiducia.
Surroga mutuo 100%
Hai sottoscritto un mutuo al 100% ma il tasso d'interesse non ti soddisfa più? In questo caso potrebbe essere difficile vedere accettata una richiesta di surroga. A frenare questa possibilità potrebbe essere il debito residuo rispetto al valore dell'immobile. L'accettazione o meno potrebbe dipendere dall'Ltv, il valore del finanziamento rispetto al valore del bene ipotecato. Qualora tale valore dovesse essere inferiore all'80%, l'istituto entrante potrebbe accettare senza alcuna riserva. Nel caso contrario, difficilmente invece concederebbe la surroga, per via di un impedimento di legge. Il mutuo fondiario può essere erogato infatti solo fino a un massimo dell'80% del valore dell'immobile.
Surroga del mutuo e rinegoziazione: qual è la differenza?
Quando si fa riferimento a mutui e a possibili surroghe non è raro imbattersi in una confusione terminologica derivante dal fatto che si tratta di aspetti molto spesso tecnici e di non immediata comprensione. Tuttavia, se si parla di surroga e di rinegoziazione non si può intendere la stessa cosa.
La surroga è infatti la sostituzione del mutuo con un altro acceso presso un differente istituto di credito. In questo caso, al vecchio prestatore è impossibile opporsi alla richiesta, qualora sia stata accettata dal nuovo istituto.
Con rinegoziazione si intende invece il cambiamento delle condizioni del proprio mutuo con l'istituto che ha fornito inizialmente il credito. La grande differenza non sta solo nel mancato cambiamento della banca, ma anche nel fatto che, mentre la surroga non può essere rifiutata, la rinegoziazione può trovare il veto da parte della propria banca.
Cosa si intende per sostituzione del mutuo?
Abbiamo chiarito quali siano le differenze tra surroga e rinegoziazione. Esiste però anche una terza possibilità molto spesso confusa con le altre due: la sostituzione del mutuo. Quando le condizioni del proprio mutuo non sono più vantaggiose, o se non si è più soddisfatti per vari motivi, è possibile modificare il mutuo in corso utilizzando non solo la portabilità o la rinegoziazione, ma anche un cambio di mutuo. Tale sostituzione consente di estinguere congiuntamente il vecchio mutuo e di spostarlo in un'altra banca modificando l'importo del finanziamento. Può sembrare un procedimento del tutto uguale alla surroga, ma la differenza sta nel fatto che la sostituzione prevede i costi di un nuovo mutuo (da quelli notarili agli eventuali altri oneri), oltre al pagamento della penale alla banca precedente. La surroga è invece, come abbiamo visto, quasi del tutto gratuita.
Semplificando al massimo il concetto: la surroga prevede un cambiamento dell'istituto di credito ma senza cambiare il mutuo (che rimane lo stesso ma può essere modificato per il tasso d'interesse, la durata etc.), mentre la sostituzione prevede sia il cambio dell'istituto di credito che quello del mutuo, e quindi la chiusura di quello precedente e la riapertura di uno nuovo.
Quando conviene la sostituzione del mutuo?
Descritta in questi termini, la sostituzione del mutuo può sembrare un'operazione decisamente meno conveniente, e dunque impossibile da prendere in considerazione. Esistono però alcuni casi in cui può rivelarsi l'opzione più conveniente per le proprie esigenze. Ad esempio quando c'è bisogno di una liquidità aggiuntiva per finanziare la ristrutturazione della casa su cui grava il mutuo. In questo caso, scegliendo la sostituzione, il mutuatario può spostare ciò che resta da rimborsare in un'altra banca con un tasso di interesse più conveniente, ma richiedendo insieme l'aggiunta di un nuovo finanziamento, per poter così ripartire nuovamente con una somma di liquidità maggiore da poter investire nei propri bisogni, cosa impossibile da realizzare attraverso la semplice surroga, che non prevede invece un cambiamento della quota residua del precedente mutuo.
Surroga da tasso fisso a variabile, e viceversa: quando conviene?
Spesso la richiesta di surroga avviene per passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa. Ma conviene davvero trasformare il proprio mutuo modificando le regole relative al tasso? Per poterlo comprendere, è necessario per prima cosa chiarire cosa sia un mutuo a tasso fisso e cosa sia un mutuo a tasso variabile.
Il primo è un tipo di mutuo che prevede il pagamento di una rata costante nel tempo, fino all'estinzione del debito. Questa tipologia dà vita spesso a rate leggermente più alte, ma che non possono aumentare con il passare degli anni.
Viceversa, il mutuo a tasso variabile dipende dall'oscillazione dell'indice finanziario Euribor per i paesi dell'Unione Europea. Può quindi alzarsi nel corso degli anni o diminuire.
Per quanto riguarda la convenienza, dipende sempre da fattori molto specifici. Se ad esempio si decide di passare a un mutuo a tasso fisso quando il proprio tasso variabile sale, è evidente che si potrebbe avere una maggior convenienza. Allo stesso tempo, va detto che non esiste limite di surroga, e in linea teorica un mutuatario potrebbe anche decidere di ripassare al tasso variabile qualora dovessero verificarsi condizioni nuovamente favorevoli.
